经导调查 租客被新项目“吸”走!济南老写字楼何去何从?

发布日期:2021-09-29 02:52   来源:未知   阅读:

  “公司已迁址到济南中央商务区,敬请光临。”日前,经济导报记者收到了一家公司负责人潘斌的短信。此前,潘斌的公司办公地址在济南北园大街附近。

  最近,经济导报记者调查获悉,随着一批新城区写字楼的入市以及知名企业的入驻,也产生了“虹吸效应”,不少在老城区办公的企业纷纷搬迁至此。与此同时,部分老城区的写字楼,尤其是老旧的写字楼,出现了较高的空置率。它们,该何去何从?

  对此,接受经济导报记者采访的业内人士指出,除了改进自身的服务外,“部分(老城区或老旧)写字楼或许可以改造成租赁住房,毕竟这是有政策支持的。”

  潘斌告诉经济导报记者,之所以搬到现在的办公地点,并不是价格原因,“实际上现在的房租比之前高了不少。和以前相比,仅租金和物业费,公司每个月就要多支出近5000元钱。”

  潘斌解释说,“虽然支出多了不少,但我觉得比较值。以前的办公地点设施老旧,供暖和制冷设施都不太好,大堂、停车场和周边环境较差,形象不好。”

  在潘斌看来,随着中央商务区众多写字楼交付使用,这里成为高学历、高收入人群的聚集地。“这里同行多,而且素质普遍比较高,和同行交流也方便。”

  有这样想法的不只潘斌一人。“我本来准备在玉兰广场找个新的办公地点。”一家金融企业的负责人江涛对经济导报记者说,“但这里已经没有空余的位置了,只能选择在周边找。”

  近年来,玉兰广场已经成为一个地标性的存在,也是济南很多商务活动的举办地。此外,玉兰广场其中一栋楼是济南喜来登酒店,有很多公司的商务活动都在这里进行。

  “有点后悔,当时买小了,应该多贷点钱把整层都买下来。”济南一家金融企业的负责人刘畅对经济导报记者说道。

  早在2019年,刘畅就将办公地点搬到了汉峪金谷片区,当时因为资金原因他并没有购买一整层楼,而是买了半层。“现在想扩大面积,可惜周边已经没有空余的地方了。目前正考虑是否在周边再买一层办公楼。”

  “我们公司准备再购买几层写字楼,用于出租。”对经济导报记者说这话的,是济南一家投资公司的副总经理张炳林。他们在奥体中心、汉峪金谷以及CBD周边购买了多层写字楼,已全部出租出去,且租金非常可观。“我们认为,在济南东部地区,写字楼市场还是不错的。尤其是CBD和汉峪金谷片区的写字楼,虽然售价比较高,但租金和出租率都不错。”

  经济导报记者在调查中发现,目前济南写字楼市场可谓“冰火两重天”。新项目入市,挤占了不少老项目的市场。一些老城区的写字楼空置率相对较高,有的甚至达到40%以上。

  “济南东部的写字楼吸引了一些知名的大型企业,并产生‘虹吸效应’,吸引更多的产业流入,让在老城或者其他地方办公的企业搬迁至此。”张炳林表示,大部分甲级写字楼,“整层或者整栋销售”似乎成了一条定律,针对大客户的定向开发是普遍现象,某些高端写字楼群成为世界500强企业的“俱乐部”,而散户的购买大多起“填空”的作用。

  此外,一些新写字楼的运营商也会在增值服务上做文章。“我们和街道办事处联系,将一些政府出台的扶持政策第一时间通过座谈的方式告知企业,同时也会帮着协调企业遇到的问题。此外,还会通过联谊会的模式,让承租我们写字楼的企业与产业上下游无缝衔接。”一栋高端写字楼的运营经理杨宇飞对经济导报记者说道,“通过增值服务,可以让我们运营的写字楼保持较高的入住率。”

  与新项目的“抢手”形成对比的是,一些老城区的写字楼,尤其是老旧的写字楼,空置率比较高。

  “以前的老办公地点很多房间都空出来了,而且价格也很亲民,才1块多钱/天/平方米。可就算这样,有些企业来考察后还是没有定下来。”潘斌说。

  就在8月份,张炳林考察了济南的多个写字楼项目。“东部的写字楼基本上满员,而且有很多都是大公司入驻。”他告诉经济导报记者,“而西部的一个写字楼,每层有15到22个房间不等,基本是3到4个房间没有租出去。空置最多的一层只入驻了3家企业,使用了10个房间。”

  而在老城区,一栋写字楼的空置率在40%左右。“设施陈旧,www.030055.com很多楼层只有一半的房间在使用。如果继续这样运作下去,空置率只会越来越高。”张炳林说。

  “我们也想对写字楼进行改造,但有些硬件设施真的没法改造,而且成本太高了。作为运营方,我们承担不起。”老城区的一栋写字楼的运营商负责人高峰对经济导报记者说道。

  高峰所运营的写字楼位于北园大街附近,一共有200多个写字间,但实际只有不到130个写字间在使用中,这其中还包括高峰他们自己使用的5间,其余都在待租状态。

  “尽管也打过广告,但效果不好,也就是有些人打个电话问问,有的来看一圈儿就走了。”高峰有些担心,“结果就是,因为硬件设施差,没有企业入驻,也就没有收益,没有收益就无法进行改造,最终企业搬出去,空置率越来越高,很有可能无法运营下去。”

  在济南一家房地产策划公司的负责人杨朝星看来,老城区的写字楼建造年份比较久了,硬件设施不完善,根本拼不过新项目。

  杨朝星给出的建议是:“在无法对硬件设施进行大面积改造的前提下,其实可以将写字楼改造成租赁住房,毕竟从现在的情况看,租赁住房在市场上还是挺吃香的,而且用水、用电、用气执行民用价格标准,最为重要的是还有政策支持。”

  实际上,早在2018年,济南市印发的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》就明确提出,鼓励开发企业、物业服务企业、经纪机构设立子公司开展住房租赁业务,以提供中小户型、中低价位住房租赁服务为主,形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。

  同时,还鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等,在符合消防、结构等相关安全规定的前提下,按规定程序审批后改建为租赁住房。改建后的租赁住房,用水、用电、用气执行民用价格标准。

  “现在市面上有些长租公寓就是由旧的写字楼改造的,入住率均在80%以上。老旧写字楼焕发‘第二春’是可能的。”杨朝星说。